OPINION: "BILLETERA MATA BARRIO..."

PALERMO ON LINE

El fenómeno de las torres amuralladas. Vecinos invasores. Billetera mata barrio

La primeras torres barriales.
Fuente: Especial del Angelito de Palermo para palermonline

Fecha: 04- 09-2006

Nuestro barrio, con una superficie de 17,4 km y 250 mil habitantes, presenta diversas situaciones urbanas: Palermo, el pulmón verde (bosques, lago, el Rosedal, jardín japonés, golf, hipódromo, polo, Planetario); el borde costero, aeroparque y el paseo costanero; Barrio Parque y Palermo Chico, dos áreas residenciales de baja densidad y alto estándar; Barrio Norte; Palermo Sensible, manteniendo la escala barrial ; Villa Freud; la bohemia Plaza Cortázar; dos nudos de trasbordo multimodal: Pacífico y Plaza Italia, rodeada por La Rural, el Zoo y el Botánico; Las Cañitas (restaurantes y bares temáticos), Palermo Hollywood (estudios y productoras), Palermo Soho (locales de objetos de diseño e indumentaria, y, entre otras cuestiones, como la intrusión de espacios públicos y casas tomadas, una nueva modalidad de alojamiento: departamentos de alquiler temporario, albergue en casas con servicio familiar, y hoteles boutique o culturales.
El nuevo paradigma en desarrollo inmobiliario selectivoUn nuevo sector inmobiliario residencial de alta densidad y alto estándar, Palermo Nuevo, Juan B. Justo y su continuación Bullrich conforman el eje estructurador del crecimiento urbano en sentido este-oeste, atravesado en sentido norte-sur por la Av. Santa Fe, uno de los principales corredores de comercio y servicios. El epicentro del sector, Pacífico, se ubica en el cruce de esas tres avenidas.
Y aquí en Palermo se da el fenómeno arquitectónico de con infraestructura, equipamiento, servicios especiales, seguridad y vigilancia privada. La génesis de esta clase de espacio residencial coincidió con el uno a uno de los noventa en sectores altos y medio-altos. Y ya en los 2000 se relaciona directamente con la inseguridad. El ejemplo de espacio residencial exclusivo alcanza su pico máximo en Puerto Madero. Pero hoy, el más impactante es Palermo Nuevo en torno a Pacífico, con la torre residencial más alta de la ciudad (Le Parc), y donde el efecto "contagio" avanza hacia al eje Juan B. Justo. Ayer nomásHasta principios del siglo XIX los Bañados de Palermo eran chacras y quintas. Luego las primeras construcciones: desde la residencia del gobernador Juan Manuel de Rosas, hasta las obras durante la presidencia de Sarmiento (Parque Tres de Febrero, Zoo, Botánico). Comenzaron las primeras cesiones de terrenos, como los del hipódromo y la Exposición Rural. Durante el siglo XX continuaron las cesiones de tierras públicas a clubes deportivos y para equipamiento urbano. Los ´90 se caracterizaron por urbanización y privatización de terrenos vacantes y espacios verdes, lo que reconfiguró el carácter físico y socio-territorial del barrio. El conjunto de esas transformaciones determinó que Palermo fuera una de las zonas de mayor crecimiento de la ciudad. Según los desarrolladores, esto se explica por su ubicación dentro del corredor norte y por su accesibilidad.
Adiós al barrioLa avenida Juan B. Justo, en la zona de Pacífico es hoy un foco de inversión inmobiliaria. Además del desarrollo de Palermo Nuevo, se dio allí un proceso de sucesión – invasión (reemplazo de población y actividades que puede culminar en la extinción de lo preexistente), que reconfiguró el barrio hacia la margen norte de dicha avenida. Nos referimos a los emprendimientos gastronómicos, de diseño y de estudios, en Palermo Hollywood y Soho. Donde anteriormente había viviendas unifamiliares, comercios barriales, talleres, depósitos y corralones, vinculados a la actividad de la antigua playa ferroviaria de cargas. Asimismo, acciones e inversiones del sector público atrajeron inversiones al proceso de reconversión iniciado a principios de los noventa.
De qué estamos hablandoDe la Mezquita en un terreno de 33 mil m en Libertador y Bullrich, donado por la administración Menem en 1995. Del Jumbo y el Easy en terrenos fiscales, en Bullrich entre Cerviño, Juncal y Dorrego. Del predio de la Rural, en Santa Fe y Sarmiento, es un espacio disputado por múltiples sectores de la comunidad, y sobre el que existen varios proyectos. En 1991 la Sociedad Rural pagó 30 millones de dólares por esos terrenos, y luego construyó un centro de convenciones y modernizó el de exposiciones por 35.000 m. Más adelante, OGDEN Rural SA presentó un proyecto de complejo multicine-gastronómico. Y recientemente apareció un proyecto para instalar un hotel, para los cuales se requiere la rezonificación del predio o la conformidad del uso, que no fue aprobada por los organismos legislativos; los proyectos han sido cuestionados por las fuerzas vivas locales, especialmente los vecinos de Palermo y asociaciones ecologistas como la Asamblea Permanente por los Espacios Verdes Urbanos, la Asociación Amigos del Lago de Palermo, y su par, Vecinos de Plaza Italia. La Comisión de Planeamiento de la Legislatura porteña ha fundamentado la denegación por el impacto ambiental previsible, principalmente por el tránsito.
Palermo ViejoHacia fines de los noventa, se desafectaron varias playas ferroviarias de carga y desde entonces se discute su destino. Para el caso de la Estación Palermo, con una superficie de más de 160 mil m, la superficie liberable es de 120.323 m, de los cuales el 65% debe ser espacio público y el 35% es edificable; el ONABE, queda a cargo de 25.837 m, y 15.380 m quedan concesionadas a la empresa Transporte Metropolitano. La normativa urbanística de esos terrenos depende de la jurisdicción local: en la última reforma del Código de Planeamiento Urbano (CPU), la normativa se confirmó como UF (urbanización futura), distrito para terrenos públicos de gran superficie destinados a desarrollos urbanos integrales.
El destino incierto de los predios reside en una superposición de intereses entre inversores privados, vecinos y ONG’s, así como entre distintas jurisdicciones estatales entre sí. El Programa de Puesta en Valor de los Inmuebles Ociosos del Gobierno Nacional propone urbanizar con torres de vivienda, un paseo peatonal y un parque. También el gobierno nacional anunció la cesión del predio de la ex Bodega Giol al CONICET. La Asociación Vecinal Lago Pacífico patrocina desde 2001, el Proyecto Lago Pacífico, para los terrenos ubicados entre B. Justo y Godoy Cruz. Se trata de un parque público con un lago receptor de aguas del arroyo Maldonado, excedentes de lluvias copiosas, con planta de tratamiento. La Asociación Palermo Viejo también participa de estas acciones, presentadas ante la Legislatura y Planeamiento Urbano del Gobierno porteño.
Palermo hoy: algunos proyectos arrancaron. Otros no.
Parque Lineal Bullrich: en un predio de 30 mil m sobre esa avenida entre Santa Fe Libertador (ex terminal de los colectivos que hoy están frente al Zoo y próximamente se trasladarían a la ex playa de maniobras del FFCC San Martín entre Honduras, Paraguay, Juan B. Justo y Godoy Cruz), el gobierno porteño está construyendo un parque público. Palermo Centro: futuro complejo comercial y cultural con salas de cine, teatros, y locales, en los antiguos talleres ferroviarios desactivados, en un terreno de 16 hectáreas cedido al GCBA por el ONABE, en un predio entre Paraguay, Santa Fe, Juan B. Justo y Godoy Cruz. El emprendimiento será desarrollado por Arcos del Gourmet, grupo inversor vinculado a la productora de cine Patagonik, adjudicataria de la explotación del terreno, con una inversión inicial de 6 millones de pesos. Hipermercado: La cadena Coto proyecta construir un hipermercado en un terreno en Juan B. Justo entre Nicaragua y Costa Rica, con una inversión de 20 millones de pesos. Swiss Medical: uno de los grupos más fuertes en el rubro de medicina privada prepaga, inaugura próximamente su nueva sede en Juan B. Justo y Paraguay.
Por qué tanta inversiónEl desarrollo inmobiliario de Palermo fue acompañado de acciones públicas que generaron condiciones urbanas atractivas para los inversores. Un ejemplo en pequeña escala: la "mudanza" de la "zona roja" al Rosedal despejó las cosas en Godoy Cruz y alrededores. Asimismo, modificaciones al Código de Planeamiento Urbano (CPU) permitieron la multiplicación del terreno hacia arriba. Palermo Nuevo tenía asignado el Distrito R2a: áreas residenciales de alta densidad. A partir de la reforma de 1989, los distritos residenciales fueron diversificados, resultando para Palermo Nuevo el R2aI, correspondiente a las áreas residenciales de alta consolidación con densidad alta. Son varios los aspectos modificados que influyen en el máximo aprovechamiento de los terrenos: el Factor de Ocupación del Suelo (FOT), cifra que multiplicada por la superficie de la parcela determina el volumen edificable se incrementó, permitiendo la reproducción de suelo urbano. En pocas palabras, las normativas del CPU permiten hoy construir muchos más metros cuadrados y a más altura que antes.Un ejemploPalermo Nuevo (Libertador, Bullrich, Santa Fe, Kennedy y el predio de La Rural). Edificabilidad máxima en 1977: 156.196 m entre medianeras, y de 98.566 m para la de perímetro libre. Para 1989 y 2000, la superficie edificable potencial se unifica en 780.417 m para ambas tipologías.En cuanto a Juan B Justo, en 1977 el Código le asignaba Distrito RU (renovación urbana) en su mano norte entre Santa Fe y Soler, E3 (equipamiento) en ambas manos entre Soler y Córdoba, y UF (urbanización futura) en la mano sur hasta Soler. En la reforma de 1989, lo que era RU pasó a E3. Allí se localizan dos de los emprendimientos residenciales más voluminosos en desarrollo.
Las torresOtro factor alterado en las reformas del CPU, con incidencia en el proceso de verticalización, tiene que ver con prácticas de englobamiento parcelario, ligadas al tipo edilicio en torre (también se flexibilizaron otros requerimientos vinculados al tipo edilicio entre medianeras: disminuyeron exigencias de iluminación y ventilación del 50% de los dormitorios, y promovieron el enrase de la altura de frentes entre edificios linderos). En este período, la superficie mínima de los predios cuyos propietarios podrían solicitar normas especiales se disminuyó, primero a 5.000 m y luego a 2.500 m.
Si bien el plano límite de altura para toda la ciudad es de 38 metros, la torre Le Parc alcanza 150 metros de altura, las Quartier alrededor de 90, la Sinclair, 63, la Dorrego Nuevo, 51, y próximamente, las torres Bellini y Mirabilia alcanzarán los 111y 135 metros respectivamente. El impacto paisajístico excede la escala local. Desde la Costanera puede divisarse esa isla edificada de gran altura que emerge por sobre el resto del tejido urbano tradicional.
El caso de Palermo NuevoEn materia de nuevos emprendimientos residenciales, de alto estándar, amurallados, con infraestructura y servicios especiales, el barrio de Palermo ha sido uno de los que más recibió desde los ´90. Desde este punto de vista, tenemos:Las Cañitas - Palermo Hollywood: Torres Libertador, Torre Dorrego Nuevo. Palermo Norte - sector shopping Alto Palermo, y sector shopping Paseo Alcorta. Palermo Chico - Palermo Parque: Palacio Alcorta (refuncionalización de ex Chrysler), Torres de Bulnes, Torre Las Plazas, Torre Grand Bourg, y Torre Bellini. Pacífico - Palermo Nuevo - Soho - Hollywood: Torre Le Parc, Torres Quartier Oro y Demaría, Torre Sinclair, Torres Jardines del Rosedal, Torre Cardón y Torres Mirabilia .Además de sus características edilicias, funcionales, morfológicas y arquitectónicas, las torres amuralladas son significativas por sus agentes productores (desarrolladores, proyectistas, comercializadores, inversores): La refuncionalización de Palacio Alcorta contó con el proyecto de uno de los estudios de arquitectura más prestigiosos de Argentina, Estudio Manteola, Sánchez Gómez, Santos, Solsona y Salaberry, y con la participación de la desarrolladora IRSA, asociada con capitales extranjeros (el inversor transnacional es George Söros); las Torres Libertador fueron proyectadas por el Estudio Dujovne - Hirsch en conjunto con el arquitecto Mario Roberto Alvarez,; el proyecto y la dirección de la torre Dorrego Nuevo, ubicada en un predio de 3.500 m donde funcionaba una fábrica textil, con 2 torres de 17 pisos y una inversión de 10 millones de dólares, estuvo a cargo del Estudio Aizenstein (también proyectistas de la Torre Sinclair), la construcción, a cargo del Grupo Techint, y el desarrollo del negocio inmobiliario en manos de KAS, desarrolladora de varios emprendimientos residenciales de la zona; las Torres de Bulnes fueron proyectadas por el estudio Manteola, Sánchez Gomez, Santos, Solsona y Salaberry en asociación con el estudio Lier–Tonconogy, autores de proyectos de varios shopping centers. La Torre Las Plazas fue proyectada por el Estudio Aisenson y construida por la empresa Maccarone; la Torre Le Parc, fue diseñada por el Estudio SEPRA, en asociación con los arquitectos Mario Roberto Alvarez y Sánchez Elía, y desarrollada por Raghsa Construcciones. Las Torres Quartier fueron proyectadas y construidas por los arquitectos Camps y Tiscornia. Las torres Jardines del Rosedal fueron diseñadas por el Estudio Natanson–Rajlin (proyectistas de un nuevo emprendimiento en Juan B Justo y Guatemala) y desarrolladas por CEDISA. Los emprendimientos más recientes del área, Grand Bourg, Bellini, Cardón y el de Juan B Justo y Nicaragua, reiteran la fórmula de los agentes de gran envergadura: Grand Bourg es un desarrollo de Eduardo Constantini. Bellini fue proyectada por el Estudio Aisenson y es construida por Arupac SA. Cardón es un desarrollo de Churba – Friedman. Las Torres Mirabilia es un proyecto de Proimra (estudios Cohen y Esses – Naistat. Tizado, Bullrich, Empresse y Covello, las inmobiliarias más grandes y con mayor logística, fueron los principales agentes comercializadores.
Billetera mata barrioLa escala de los emprendimientos aludidos, en una operatoria con altos niveles de concentración, revela un negocio inmobiliario que requiere de productores de la talla de los mencionados. Esas obras requieren tecnología de encofrados racionalizados, equipamiento y medios de elevación específicos de gran altura, además de mano de obra especializada, y programación ajustada de ejecución de la obra, para facilitar el recupero de las inversiones. Para tener una idea de la escala de las inversiones: en la Torre Quartier Oro el monto contractual de la empresa constructora fue de U$16,5 millones hacia 1999. Muy próximo a Palermo Nuevo, en 2004 se previó una inversión de U$18 millones, por parte de un consorcio de inversores nacionales y extranjeros, para demoler el edificio Daimier Chrysler y construir 2 torres de viviendas en Libertador y Ruggieri. Una inversión de U$12 millones para las torres Mirabilia, que se venderá en U%1500 a 2.500 el m . Frente a Palermo Chico está construyéndose la torre Grand Bourg, entre Salguero, Cerviño y Seguí, con un precio de venta de U$2.800 dólares el m. En la torre de 37 pisos Bellini, se venden departamentos a U$1.700 a 2.500 el m.
No hay más terrenosLa pesificación o devaluación desajustó la estructura de precios del suelo en la Ciudad. Según el titular de CDI Consultora Inmobiliaria, Juan Carlos Franceschini, la escasez de terrenos aptos es el problema, porque los pocos terrenos que quedan en el eje norte, el de los negocios inmobiliarios con menor riesgo, están sobrevaluados en un 10% en sus valores en dólares en relación a su valor previo al 2001. Por eso, Palermo, aunque con altas incidencias del valor del terreno, es hoy el centro de atención de los inversores, por disponer de terrenos que cumplen con los requisitos necesarios.
Palermo Nuevo es una de las localizaciones predilectas para destinatarios de alto poder adquisitivo, que buscan seguridad y alta calidad de vida. Este grupo poblacional ha adoptado patrones de consumo globalizados, de ahí la inclusión de infraestructura y servicios similares a los de la hotelería internacional.
Hay un mundo mejor. Pero es más caroEn general, además vigilancia privada permanente, seguridad por monitoreo, sistemas de elevación de última generación, reja o muro perimetral con accesos controlados con casillas blindadas, detalles constructivos y materiales de primera calidad, cuentan con servicios especiales e instalaciones deportivas y sociales, que los agentes inmobiliarios denominan amenities premium. Los de mayor estándar tienen canchas de tenis, paddle, papifutbol, mini golf, piscina cubierta climatizada, y descubierta, solarium, gimnasio, salón de usos múltiples, guardería, juegos y pileta para niños, servicio de lavandería y de mucamas, lavadero de autos, jardín, estacionamiento de cortesía, cocheras, bauleras, sauna, hidromasaje, spa, resto-bar, minimarket, microcine, quincho con parrilla, sala de lectura, Internet, salones para reuniones de negocios, entre otras. Suelen disponer de una distribución diferencial de las unidades funcionales en pisos altos (pent – house, duplex, triplex) aprovechando las visuales, y algunos diseñan una planta flexible, según las preferencias del cliente.
El Palermo que no conocemosTorre Le Parc: manzana completa entre Demaría, Oro, Cerviño y Godoy Cruz. 50 pisos de altura, emplazada en el centro del lote. Superficie construida 65 mil m. Sus 90 unidades funcionales tienen 450 m y se desarrollan en planta única. Torres Quartier Demaría: dos torres de 30 pisos en Godoy Cruz 3046, entre Demaría, Cerviño y Sinclair, en un terreno de 5700 m (media manzana), superficie construida 130 mil m. Sus unidades funcionales son de distribución variada y sus superficies oscilan entre 61 y 142 m. Quartier Oro: torre de 32 pisos en Oro 2774. Superficie 24 mil m. En cada planta se distribuyen 4 departamentos de 150 m cada uno. Torres Sinclair: dos torres de 21 pisos, con entre 4 y 8 departamentos por planta en Juncal y Sinclair. Sus unidades funcionales son de 160 m. Torres Mirabilia: este proyecto en ejecución cuenta con tres torres de 45 pisos en un terreno que pertenecía a la bodega Peñaflor, una manzana completa en Juan B. Justo entre Nicaragua, Humboldt y Soler. Con 42 mil m a construir, incluye departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios con dependencias de servicio, desde 59 hasta 336 m.
Más vecinosTodo indica un crecimiento significativo de la población. Sin embargo Palermo, es uno de los barios que, según el INDEC, perdió más habitantes. De 263.410 en 1991, con una densidad poblacional de 15.495 habitantes por km, pasó a tener 235.900 habitantes, con una densidad de 13.876 habitantes por km en 2001. Nuestro relevamiento de campo revela que Palermo Nuevo experimenta hoy un incremento importante de residentes. Solamente considerando la población nueva de los edificios Le Parc, Quartier Demaría, Quartier Oro y Sinclair, estimamos 2.100 nuevos vecinos muchos de ellos matrimonios de profesionales con hijos menores de edad, y también personajes ligados al mundo de la política, el deporte y el espectáculo. Solamente entre la población estimada de las torres Le Parc y Quartier Demaría, la densidad potencial es de 18.120 habitantes por km, un 30% superior a la densidad actual de Palermo.
MañanaLa Ciudad actual combina modernización con exclusión: por un lado, las torres de Palermo Nuevo, por el otro, la producción informal (villas, loteos ilegales). Deberían tomarse recaudos, por ejemplo, respecto de la presión inmobiliaria sobre espacios públicos y espacios verdes, la sobre-saturación de infraestructura urbana del área, y el riesgo de extinción por renovación de un parque edilicio con valor patrimonial arquitectónico e histórico, como lo es el de las casas "chorizo" y los inmuebles de industrias productivas, ociosas y desactivadas, que han dado el rasgo característico a ese sector urbano.

Daniela Szajnberg es Arquitecta y Especialista en Planificación Urbana y Regional. Es docente de grado y posgrado de Arquitectura de la UBA.Christian Cordara es Arquitecto y docente de grado en Arquitectura de la UBA Es Investigador del Proyecto Ubacyt A023 2004-2007.

El texto aquí publicado es uno de los trabajos elaborados por el equipo de investigación en temas urbanísticos que dirige Szajnberg en el marco de los programas UBACyT de la FADU-UBA. Según lo expresado por la autora, el equipo es transdisciplinario, con aporte de profesionales provenientes la arquitectura, el urbanismo, la sociología, la economía y la geografía.

Sobre el barrio porteño de Palermo, ver las notas La preocupante boludización de Palermo Viejo y El Nuevo Orden Palermitano, ambas de Carmelo Ricot, respectivamente en el número 28 y en este número de café de las ciudades. (www.cafedelasciudades.com.ar)

Ver: http://www.palermonline.com.ar/noticias_2006/nota207_torres.htm