SE CONSTRUYE MAS PARA MENOS
Diario INFOBAE
Construcción: más edificios, en pocos barrios y para la clase alta
En Buenos Aires, 8 de cada 10 metros cuadrados solicitados fueron para construir torres de viviendas. A su vez, cinco zonas concentraron la mitad de las nuevas edificaciones. Por ahora, los desarrolladores focalizan sus esfuerzos en captar el segmento poblacional de mayor nivel de ingresos
Los siguientes dos indicadores parecen ser suficientes para mostrar, a modo de radiografía, qué es lo que se está construyendo y en qué lugares de la Ciudad de Buenos Aires, según se desprende de un informe de Reporte Inmobiliario:
Dentro del total de metros cuadrados que se presentaron durante los primeros seis meses del año en Buenos Aires, el 76% se solició para construir edificios de viviendas. La cifra muestra la relevancia que tiene la vivienda en la actividad de la construcción de la Ciudad, ya que a ella se vuelca más de las tres cuartas partes de la superficie que se construye dentro de los confines de la ciudad.
Cinco zonas concentran casi la mitad de las nuevas construcciones: Caballito, Palermo, Belgrano, Puerto Madero y Villa Urquiza. Y esto se dio a pesar del llamado “corralito urbano”, que tuvo alta incidencia en parte de este primer semestre del 2007, sobre tres de los cinco barrios mencionados, suspendiendo el trámite de permisos de obras en los mismos.
Los registros dan cuenta de cómo los desarrolladores de viviendas aún siguen concentrando sus inversiones buscando captar el segmento de poder adquisitivo más elevado, mientras que los emprendimientos destinados a la clase media todavía no han cobrado suficiente impulso.
Conciente de esa situación, el Gobierno evalúa alternativas que buscan facilitar el acceso al crédito hipotecario a aquel último segmento, mediante algún tipo de subsidio a la tasa de interés, que permita reducir el valor de la cuota (ver notas: Ultiman detalles de plan hipotecario para la clase media y La clase media accedería a la vivienda con subsidio oficial).
Este fenómeno se ve reflejado en la cantidad de hipotecas en relación al número total de compraventas de propiedades: durante los primeros seis meses del año las primeras representaron un 8,5 % del total de escrituras traslativas de dominio, cifra que muestra un crecimiento sostenido a lo largo de los últimos años, pero que aún se encuentra muy por debajo de los valores que se registraban en los años previos a la crisis.
Más y más edificios"Escasean los terrenos y por eso la incidencia en el precio final de la propiedad es cada vez mayor", coinciden en resaltar la mayoría de los desarrolladores inmobiliarios.
La cada vez menor cantidad de estaciones de servicios y la menor disponibilidad de cocheras son fieles testigos de este fenómeno (con el agravante de que muchos de los nuevos edificios no guardan la debida proporción de cocheras en relación a la cantidad de unidades, agravando así el problema de la falta de espacio).
Y esa escasez de tierra también determina el tipo de construcción que persiguen los desarrolladores para poder amortizar los costos y mejorar la rentabilidad en estos barrios de alta demanda.
El especialista Germán Gómez Picasso, de reporteinmboliario.com, indicó que "la incidencia del terreno en los costos total de estos desarrollos de alta gama oscila entre 30 y 50%". El precio de venta del metro cuadrado en los barrios más exclusivos de la ciudad, como Puerto Madero o Recoleta, arranca desde u$s2.500, llegando a u$s 5.000-5.500 inclusive. Sin embargo, en estos casos, hay que tener en cuenta los beneficios extra, asociados a estas unidades, que exceden las medidas del inmueble: los espacios comunes (las denominadas amenities, que incluyen gimnasios, salones de usos múltiples, etc.) y la calidad de los materiales con que fueron construidas.En cuanto a la rentabilidad de los desarrolladores de estos ambiciosos proyectos, ésta "viene bajando, no tanto por el valor de la tierra, sino por el creciente costo de la construcción. En el último año y medio, la suba del costo de la construcción es mayor que la del precio de venta. En consecuencia, si, en 2003-2004, la rentabilidad anual era 30-35%; hoy, en el mejor de los casos, llega a 20%", señaló Gómez Picasso."Si bien este porcentaje de rentabilidad puede parecer alto respecto de otras inversiones como los plazos fijos bancarios, no lo es tanto si se considera el alto riesgo que conlleva apostar a futuro", agregó.
DesaceleraciónLas cifras interanuales que miden el ritmo de construcción ya no resultan tan abultadas. Por el contrario, al finalizar el primer semestre del año dos indicadores relevantes evidencian un amesetamiento del nivel de actividad:
Metros cuadrados aprobados
Municipios: el primero de ellos se refiere a la evolución de los metros cuadrados aprobados en 42 municipios del interior del país que releva el INDEC. Durante el primer semestre de este año, se inscribieron obras por un total que resulta sólo un 2,8% superior al del año 2006, cuando esa cifra había crecido casi un 30% entre ese año y el 2005. Es decir, el crecimiento 2007/2006 fue una décima parte comparado con el 2006/2005.
Ciudad de Buenos Aires: la cantidad total de superficie aprobada por todo concepto durante la primera mitad del año fue de casi un 30% más si se lo confronta con el área de los primeros seis meses del 2006. El crecimiento fue alto, pero no alcanzó al 35% registrado entre el 2006 y el 2005.
Total de escriturasEl otro indicador que evidencia el amesetamiento de la actividad es el que registra la demanda efectiva, medida en cantidad de escrituras traslativas de dominio anotadas en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires.Las operaciones de compraventa muestran síntomas de estabilización en la medición interanual ya que sólo experimentaron un crecimiento del 1,18 % con respecto al primer semestre del año pasado.
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